Debattartikel: ”Varför byggs kontor som ingen vill ha?”

Byggherrar, investerare och samhällsplanerare borde värdera urbana kvaliteter och en stadskänsla högre när man bygger arbetsplatser och kontorsfastigheter. Branschen behöver vidga sin syn på hur kommersiella fastighetsprojekt värderas, utvecklas och planeras på bästa sätt, skriver Kristina Alvendal, vd på Airport City Stockholm, i en debattartikel i Dagens Samhälle.

När fastighetsägare tillsammans med kommuner planerar och bygger områden för kontor och annan verksamhet är det allt för ofta som aktörerna bara ser de enskilda byggnaderna och inte den helhet som ska växa fram. I förlängningen är det dock helhetsupplevelsen hos boende, anställda, näringsidkare och besökare som avgör om de enskilda fastigheterna finns i en inspirerande och trivsam helhet – och det i sin tur avgör om ägarna skall få en bra avkastning på investeringen. Tyvärr är det uppenbart att många kommersiella aktörer inte ser helheten utan bara antalet kvadratmeter i byggnaden. På så sätt skapas i dag miljöer som är både oattraktiva och oinspirerande för anställda i kunskapsintensiva företag. 

Numer finns det evidensbaserade undersökningar, (bland annat TMR, 2012:3 Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen – betaljningsvilja för kontor) som ger en tydlig fingervisning om företagens preferenser när det gäller lokalisering och betalningsvilja för kontorslokaler. Det framgår tydligt att områden för kontor måste ha urbana kvaliteter för att bli attraktiva.

Airport City Stockholm, som är flygplatsstaden vid Arlanda och ett samarbete mellan offentliga och privata aktörer, har redan från början utformat en unik stadsbyggnadsstrategi i ett samarbete mellan Sveriges bästa stadsplanerare och fastighetskonsulter. Utgångspunkten för vårt arbete har varit att människor vill arbeta i attraktiva miljöer med en mångfald av mötesplatser och utbud. En förutsättning för att lyckas med detta är att sluta bygga det som ingen egentligen vill ha.

Platsen måste innehålla urbana kvaliteter som bland annat kollektivtrafik för att medarbetarna lätt skall komma till och från arbetsplantsen. Det behövs ett brett utbud av verksamheter som kan tillfredsställa medarbetarnas olika aktiviteter och servicebehov på lunchrasten och efter arbetsdagens slut. Det behövs även offentliga rum, platser där man kan möta andra kreativa människor eller närhet till parker för rekreation och för att kunna få inspiration till sitt arbete. När allt detta bildar en helhet och byggnaden finns i ett sammanhang så uppstår en möjlighet att ta ut högre kontorshyror, vilket borde vara lockande för dem som investerar i ett område och för en kommun som vill bli mer attraktiv för etableringar.

Om man vänder på resonemanget kan man vara säker på att kontorsområden utan urbana kvaliteter kommer att tappa i attraktivitet och därmed falla i värde. Tomma kontorslokaler får i sig en förstärkande negativ effekt. Det är dessutom sällan möjligt att i efterhand tillföra tillräckligt med urbana kvaliteter för att kompensera för det som missats initialt. Hur ska uteserveringar kunna poppa upp om det inte ens finns trottoarer i området? 

Det är anmärkningsvärt att behovet av att bygga stad i stället för solitära byggnader i utpräglade kontorsområden uppmärksammas i så liten utsträckning i samhällsplaneringen. Det finns heller inte tillräckliga verktyg i dagens fastighetsvärderingar för att värdera dessa urbana kvaliteter. Därför är det många som inte tar hänsyn till ”stadens kvaliteter” som uppskattas av slutanvändaren. Framsynta kommersiella aktörer borde ta till sig mer av aktuell forskning kring detta.

Vid Airport City Stockholm pågår en exploatering av Sveriges
första riktiga flygplatsstad där företag och verksamheter samverkar med övriga
världen på gångavstånd i en levande stadsmiljö. Läs gärna mer pågående
aktiviteter och etableringar på Airport City Stockholms hemsida.